No Brasil, os REITs são conhecidos como os ‘fundos imobiliários americanos’.
Mas, na verdade, a relação é inversa: os fundos imobiliários é que são os ‘REITs brasileiros’ — já que os FIIs foram criados inspirados nesse veículo, que já existe há décadas nos EUA.
Mas o que é um REIT? Como esses veículos funcionam? Quais as diferenças em relação aos FIIs brasileiros?
O que é um REIT
Os REITs — a sigla para Real Estate Investment Trust — são bem parecidos com os FIIs.
Eles são uma empresa, normalmente listada na Bolsa, que levanta recursos de investidores para comprar ativos no setor imobiliário — desde prédios comerciais e residenciais até galpões logísticos passando por lojas de varejo e até residenciais para idosos.
Assim como os FIIs, os REITs são focados em renda: ou seja, o maior objetivo deles é ganhar com os aluguéis dos imóveis que eles compram e depois distribuir esse valor para seus acionistas na forma de dividendos.
Isso permite que qualquer investidor possa receber uma renda imobiliária sem ter que comprar um imóvel inteiro e se preocupar com a gestão daquele ativo.
Como os REITs funcionam
Normalmente, os REITs são especializados em algum setor específico — focando apenas nesse setor. Mas existem também REITs que operam de forma diversificada — comprando imóveis em vários segmentos diferentes e investindo até em títulos de dívida do setor imobiliário.
A maioria dos REITs são negociados na Bolsa de Valores — permitindo que o investidor compre e venda facilmente sua participação na companhia.
Há também, no entanto, alguns REITs fechados, que funcionam mais parecido com um fundo de private equity (saiba o que é clicando aqui).
Nesse caso, os investidores compram cotas do fundo, que tem um prazo específico de duração — o que torna bem maia difícil ter liquidez desse ativo (ou seja, vender as cotas quando você precisar).
A história e a regulação do REIT
O Congresso americano criou a figura dos REITs em 1960, muito antes dos FIIs brasileiros.
A regulação americana estipula uma série de requisitos para que um veículo seja classificado como um REIT.
Alguns deles são:
— Investir pelo menos 75% de seus ativos totais no mercado imobiliário, em caixa ou em títulos de dívida do tesouro americano.
— Ter pelo menos 75% de seu lucro bruto vindo de aluguéis, juros de dívidas que financiam o setor imobiliário, ou de vendas de ativos imobiliários.
— Pagar pelo 90% do lucro tributável do ano na forma de dividendos para seus acionistas.
— Ser uma entidade que é taxada como uma corporação.
— Ser gerida por um conselho de diretores ou ‘trustees’.
— Ter pelo menos 100 acionistas depois do seu primeiro ano de existência.
— Não ter mais de 50% de suas ações detidas por cinco (ou menos) acionistas.
Tipos de REITs
Como já falamos antes existem diferentes tipos de REITs, que investem em vários segmentos diversos.
Mas, de uma forma mais simples, os REITs poderiam ser divididos em três classificações.
A primeira são os chamados REITs de equity, que investem em ativos reais, comprando um prédio comercial, um galpão ou um prédio de um hospital.
A segunda são os REITs de ‘mortgage’ — que seriam equivalentes ao que chamamos de fundos imobiliários de papel. Esses fundos investem em títulos de dívida que financiam o setor imobiliário. A receita deles vem dos juros dos empréstimos — que são usados para distribuir os dividendos aos acionistas.
A terceira classe são os REITs híbridos, que basicamente são aqueles que investem nos dois tipos de ativos (imóveis reais e dívida), montando um portfólio mais diversificado.
Leia também >> Cap rate: entenda uma das principais métricas do setor imobiliário
Como investir e performance
Para um brasileiro investir em um REIT o primeiro passo é abrir uma conta em uma corretora americana.
Hoje, já existem diversas corretoras que liberam o acesso dos investidores de varejo ao mercado americano — por exemplo, a Avenue e Nomad.
A XP e o Banco Inter também já criaram suas corretoras americanas, facilitando muito a vida de quem quer investir nesses ativos.
Depois de abrir a conta, basta procurar pelo ticker do REIT que você quer investir e dar a ordem de compra.
Historicamente, os REITs têm se mostrado um bom investimento para um portfólio balanceado. Além de garantir um fluxo recorrente de dividendos para o investidor, esses ativos têm tido performances superiores a das ações.
De 2001 a 2021, por exemplo, os REITs tiveram uma performance superior a do S&P 500, o principal benchmark das ações americanas, bem como superior também a inflação.
O lado negativo é que os REITs acabam não conseguindo crescer tanto com sua própria geração de caixa, já que precisam distribuir quase tudo aos acionistas.
Diferença entre FII e REIT
Os fundos imobiliários e os REITs são bem semelhantes em sua proposta: ser um veículo para ter exposição ao setor imobiliário e receber renda com isso.
Mas há algumas pequenas diferenças entre eles.
Uma das maiores é que os FIIs são isentos de qualquer tributação na distribuição dos dividendos aos cotistas. Ou seja, toda vez que o fundo distribui os aluguéis que recebeu aos cotistas, o governo não tributa nada desse valor.
Já os dividendos dos REITs são tributados da mesma forma que as ações americanas, em 30% do valor distribuído.
Do ponto de vista de estrutura de capital, também há uma diferença crucial. Um REIT pode tomar dívidas direto em seu balanço, enquanto os FIIs são proibidos. (Eles podem, no entanto, se alavancar comprando ativos que já têm dívidas dentro, por exemplo).
Outra diferença, menos relevante, é que os fundos imobiliários normalmente fazem a distribuição dos dividendos mensalmente, enquanto a maioria dos REITs distribui os dividendos trimestralmente.
Por fim, os FIIs são estruturados como fundos, enquanto os REITs são reconhecidos como empresas. Por conta disso, os REITs tem uma governança empresarial, com conselho, e um time de gestão com CEO, CFO e por aí vai.
Já os fundos imobiliários são uma entidade separada da gestora e administradora que é tocada apenas por um gestor e seu time.
Além disso, como já falamos, os fundos imobiliários são bem mais recentes que seus irmãos americanos. Enquanto os REITs foram criados na década de 60 nos EUA, os FIIs só surgiram em 1993 no Brasil.
Como a indústria ainda é muito nova, o tamanho do mercado de FIIs é bem menor.
