Um fundo imobiliário (ou FII) é um tipo de fundo de investimento que investe apenas em ativos do mercado imobiliário — tanto imóveis físicos como prédios, galpões logísticos e shoppings quanto títulos de dívida ligados ao setor (como os CRIs).
Os fundos imobiliários são relativamente novos no Brasil. Eles foram criados no final dos anos 1990, inspirados nos REITs americanos.
Apesar de ter quase 30 anos, os FIIs só ganharam popularidade entre os brasileiros nos últimos cinco anos — depois que a queda das taxas de juros em 2020 fez muita gente sair da renda fixa e ir atrás de outros tipos de investimento.
Como funciona um fundo imobiliário?
Assim como outros tipos de fundos de investimento, os FIIs funcionam como uma espécie de ‘condomínio’. Várias pessoas colocam dinheiro nele, comprando cotas, e esse dinheiro passa a ser administrado por um gestor profissional contratado pelos cotistas.
Esse gestor recebe uma remuneração por isso na forma das taxas de administração e performance.
No caso dos fundos imobiliários, o gestor vai usar o dinheiro levantado com os cotistas para comprar imóveis ou títulos de dívida atrelados ao setor imobiliário.
Os tipos de ativos que cada fundo vai comprar depende do que for definido previamente no estatuto do fundo.
Um dos grandes atrativos dos fundos imobiliários é que eles pagam dividendos mensais aos seus cotistas — e esses dividendos são isentos de imposto de renda.
Uma analogia simples é com o aluguel de um apartamento. Assim como o dono desse apartamento recebe todo mês o aluguel do inquilino, nos fundos imobiliários é a mesma coisa: os cotistas vão receber todo mês os recursos que entrarem dos aluguéis dos imóveis que estão dentro do portfólio do fundo, ou dos juros dos títulos de dívida.
A grande diferença dos fundos imobiliários para o aluguel de um apartamento é que o investidor vai estar exposto a um portfólio muito mais diversificado (já que os FIIs normalmente investem em vários imóveis diferentes) e não vai ter que se preocupar em gerir esses imóveis — porque esse trabalho será feito pelo gestor.
Distribuição de dividendos
No Brasil, os fundos imobiliários são obrigados por lei a distribuir 95% de todo o seu resultado semestral — a diferença entre as receitas que entraram com os aluguéis e as despesas operacionais do fundo.
Eles não são, no entanto, obrigados a fazer essa distribuição mensalmente. A lei obriga apenas a distribuir 95% a cada semestre.
Apesar disso, a imensa maioria dos FIIs faz a distribuição mensal como uma forma de gerar comodidade aos cotistas, já que muitos investidores buscam os fundos imobiliários como uma forma de gerar uma renda mensal adicional.
O valor distribuído em dividendos pelos fundos imobiliários varia muito de acordo com o segmento em que o fundo atua — e com o momento do mercado.
Quando o momento de mercado é ruim, e o preço das cotas cai, o chamado dividend yield (saiba o que é aqui) dos fundos fica maior. Quando o preço das cotas sobe, o cenário é o oposto.
Mas, para ter uma ideia de quanto esses fundos pagam, a média histórica de dividend yield do Ifix (o índice que reúne os principais fundos imobiliários) no período de 2018 até 2022 foi de um pagamento de em torno de 8% ao ano.
Em outras palavras: se um investidor tivesse alocado R$ 1.000 em fundos imobiliários, em um ano ele receberia R$ 80 em dividendos.
Tipos de fundo imobiliário
Os fundos imobiliários são divididos em duas grandes categorias: os fundos de tijolo, que são aqueles que investem em imóveis físicos; e os fundos de papel, que são os que investem em títulos de dívidas ou em outros fundos.
Mas, dentro dessas duas categorias há várias outras subcategorias.
Lajes Corporativos
Os fundos de lajes corporativas são aqueles que investem em prédios comerciais, que são alugados para empresas usarem os espaços como suas sedes.
Galpões logísticos
Os fundos de galpões logísticos são aqueles que investem em grandes galpões, normalmente em estradas próximas a grandes centros urbanos, que são usados como centros de distribuição para empresas de vários setores.
Esses galpões podem ser alugados, por exemplo, por empresas de ecommerce como o Mercado Livre, que precisam de grandes espaços para armazenar seus produtos antes de entregá-los na casa dos clientes.
Shoppings
Os fundos imobiliários de shoppings compram shoppings centers inteiros ou participação nesses empreendimentos, recebendo sua renda do aluguel pago pelos lojistas.
Muita gente não deve saber, mas grandes shoppings do Brasil hoje pertencem a fundos imobiliários, incluindo o Shopping Jardim Sul, em São Paulo, e o Grand Plaza Shopping.
Renda urbana
Fundos de renda urbana investem em vários tipos de imóveis dentro de grandes centros urbanos. Esses fundos podem comprar desde uma loja alugada para um grande varejista até um prédio usado por uma universidade.
Hotéis
Outro tipo de fundo imobiliário, que é um pouco menos comum hoje, é o de hotéis, que investe em empreendimentos hoteleiros, ganhando sua renda das receitas geradas com as diárias dos hóspedes.
Recebíveis imobiliários
Os FIIs que investem em títulos de dívida são conhecidos no mercado como fundos de recebíveis imobiliários. Esses fundos investem basicamente em CRIs, que são um título de dívida atrelado aos recebíveis imobiliários que uma empresa tenha.
Esses títulos pagam uma taxa de juro anual (que é atrelada ao CDI ou à inflação). É desse pagamento de juro que esses FIIs tiram a renda que é distribuída aos cotistas.
Para mitigar o risco, normalmente esses fundos investem em uma carteira bem diversificada de CRIs, com dezenas de títulos diferentes com perfis de risco e retorno distintos.
Fundos de fundos
Como o nome diz, os ‘fundos de fundos’ são aqueles que investem em cotas de outros fundos imobiliários listados na Bolsa.
Os ‘fundos de fundos’ compram essas cotas tanto com o objetivo de receber a renda dos FIIs e distribuir para seus cotistas, quanto com o objetivo de ganho de capital.
Híbridos
Já os fundos híbridos são aqueles que podem investir em vários tipos de ativos diferentes do mercado imobiliário: tanto em imóveis físicos quanto em títulos de dívida e em outros fundos.
Como investir
Os fundos imobiliários são negociados na Bolsa de Valores, a B3.
Para investir nos FIIs há duas formas. A primeira é comprar as cotas dos fundos na oferta inicial pública, o IPO (saiba mais aqui), que é quando a gestora levanta os recursos pela primeira vez com os investidores.
A segunda forma é comprar as cotas no chamado mercado secundário.
Depois que o fundo imobiliário faz seu IPO e levanta os recursos, suas cotas passam a ser negociadas na Bolsa de Valores, permitindo que qualquer investidor entre na plataforma da B3 e faça uma oferta para comprá-las.
A história dos FIIs
A lei que criou a figura dos fundos imobiliários (a lei No. 8.668) foi sancionada em 1993.
Mas o primeiro fundo imobiliário do Brasil só foi criado um ano depois: o “Memorial Office”, ou FMOF11, criado dentro do Banco Ourinvest.
