A taxa de capitalização — mais conhecida no mercado financeiro como cap rate (uma abreviação de capitalization rate) — é uma das métricas mais importantes e utilizadas no setor imobiliário.
O cap rate é uma forma de calcular o retorno esperado com um investimento imobiliário, e a potencial rentabilidade desse ativo.
Para isso, o investidor calcula a renda esperada em aluguéis de um prédio ou galpão logístico, por exemplo, subtrai os gastos com aquele empreendimento, chegando no chamado NOI (net operating income).
Depois, basta dividir esse número pelo valor que foi pago por aquele empreendimento ou pelo valor de mercado atual dele.
Um detalhe importante é que o cap rate sempre é expresso como uma porcentagem.
Essa métrica é muito utilizada para comparar os retornos esperados de diferentes investimentos imobiliários, permitindo ter uma ideia se o investidor está pagando caro ou barato por um ativo.
Evidentemente é preciso levar outros aspectos em consideração nesse tipo de análise — como a localização do ativo, os tipos de contrato de aluguel, e o perfil dos locatários. Mas a taxa de capitalização é um ótimo balizador inicial.
Entendendo o cap rate
O cap rate representa uma taxa de retorno de um ativo imobiliário em um horizonte de um ano.
A métrica assume, no entanto, que o empreendimento foi adquirido em dinheiro e não usando dívida. No caso de ativos alavancados, a conta pode não ser tão precisa.
O cap rate é muito importante porque, além de permitir fazer comparações entre ativos, ele dá uma ideia de quanto tempo o investidor levaria para recuperar o seu investimento.
Um investidor que comprou um prédio a uma taxa de capitalização de 10%, por exemplo, levaria em torno de 10 anos para recuperar o valor que foi investido, assumindo que a renda com o aluguel se mantivesse estável.
Leia também >> O que é um fundo imobiliário (FII) — e como investir
Calculando o NOI
O primeiro passo para calcular o cap rate é entender o que é o NOI (net operating income).
De forma bem simples, o NOI é a receita esperada para um prédio ou galpão no período de um ano — com os aluguéis dos inquilinos basicamente — subtraída das despesas associadas àquele imóvel.
Essas despesas incluem tanto as taxas de administração daquela propriedade quanto os custos com limpeza e manutenção.
Sendo assim, a fórmula do NOI é a seguinte:
NOI = receita esperada com aluguel – despesas para administrar o imóvel
A fórmula do cap rate
Depois que calcular o NOI, aplicar a fórmula do cap rate é extremamente simples. Basta dividir o NOI pelo valor que foi pago pelo ativo.
Neste caso, a fórmula do cap rate seria a seguinte:
Cap rate = NOI / valor da aquisição
É possível também calcular o cap rate de um ativo que já foi adquirido e que hoje é negociado no mercado.
Para isso, o investidor pode usar o valor de mercado (se for um ativo listado na Bolsa) ou o valor calculado por consultorias do setor nas avaliações independentes.
Neste caso, a fórmula seria a seguinte:
Cap rate = NOI / valor de mercado atual
Calculando o cap rate
Para ficar mais claro, vamos calcular o cap rate hipotético de um prédio comercial em São Paulo.
Para isso, vamos considerar as seguintes premissas: um valor de aquisição de R$ 1 bilhão; uma receita de R$ 100 milhões em aluguéis por ano; e despesas de R$ 10 milhões com a administração do imóvel.
O NOI desse prédio seria de R$ 90 milhões (R$ 100 milhões subtraído por R$ 10 milhões).
Já o cap rate desse imóvel seria de 9%.
Veja o cálculo:
Cap rate = 90.000.000 / 1.000.000.000 = 0,09 (9%)
As limitações do cap rate
O cap rate é uma excelente métrica quando o imóvel tem uma renda de aluguel estável, que não varia muito mês a mês.
Já no caso de uma imóvel cuja renda oscila bastante, a métrica não é tão confiável assim. Isso acontece porque é muito mais difícil estimar a receita anual com aluguéis, e a chance de algum erro é muito grande — tornando difícil chegar em um valor confiável.
Nesse caso, o mais recomendado é usar a fórmula do fluxo de dividendos descontado para tentar estimar o retorno do investimento.
Um bom valor
É difícil cravar o que é um bom cap rate porque isso vai depender muito da localização e perfil de risco do ativo, além do apetite de risco do próprio investidor.
Ainda assim, um ponto para ficar atento é que, quanto maior o cap rate, maior o risco do ativo. O oposto também vale: quando menor a taxa, menor é o risco do imóvel.
Apesar de não ser uma resposta clara, uma faixa que normalmente é considerada boa é entre 5% a 10%.
O risco de um imóvel
Para avaliar o risco de um imóvel, alguns fatores podem ser levados em conta.
Abaixo, uma lista dos seis principais:
- A idade do imóvel
- A sua localização
- O tipo da propriedade (se um prédio comercial, residencial, um galpão logístico ou indústrial, por exemplo)
- A capacidade de pagamento dos inquilinos
- Os termos e estruturas do contrato de aluguel (se é um contrato atípico ou típico, por exemplo)
- Os fundamentos macroeconômicos da região onde o imóvel está inserido
