O Ifix (Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários) é o principal benchmark do setor de fundos imobiliários.
Esse índice é composto por uma carteira teórica de fundos imobiliários, criada com base em alguns critérios e que é re-balanceada periodicamente.
O valor do Ifix varia diariamente refletindo a variação no preço dos FIIs que compõem sua carteira, de acordo com o peso que cada um desses fundos tem no índice. Ele também leva em conta as distribuições de dividendos.
Muitos investidores do setor olham o Ifix para ter uma dimensão de como os fundos imobiliários estão se comportando em determinado período.
É preciso tomar cuidado, no entanto, porque o Ifix não reflete exatamente o mercado de FIIs como um todo, já que alguns setores podem ter um peso maior na composição do índice, distorcendo a análise.
Ifix: o que é
O Ifix é um índice de mercado que foi criado em 2011 pela B3 com base em alguns parâmetros estabelecidos por ela.
O Ifix é um índice conhecido como de retorno total. Isso significa que além de levar em conta a variação das cotas no cálculo do retorno, ele considera também os dividendos pagos pelos fundos imobiliários.
Na prática, ele pega a distribuição de dividendos que os FIIs fizeram e acrescenta esse valor no retorno total do índice.
Como os fundos imobiliários são grandes pagadores de dividendos — e muitos investidores entram no setor buscando justamente isso — essa metodologia dá uma visão mais clara do desempenho de todo o setor.
O Ifix é revisado de quatro em quatro meses, quando a B3 analisa se algum FII deixou de preencher os pré-requisitos para fazer parte do índice. Se isso tiver acontecido, a B3 vai excluir esse fundo do índice.
Da mesma forma, se algum FII passar a preencher os pré-requisitos ele será incluído no índice.
Leia também >> O que é um fundo imobiliário (FII) — e como investir
Ifix: os critérios para entrar
Assim como em qualquer índice, o Ifix tem alguns critérios para que um FII possa fazer parte do índice.
A B3 usa essas critérios como um filtro para garantir que o índice reflita apenas os maiores e mais líquidos fundos do mercado, bem como para garantir que fundos muito novos (e que ainda não se provaram) impactam na mensuração do desempenho do setor.
Os principais critérios usados pelo Ifix são:
Liquidez — Para fazer parte do Ifix, o fundo imobiliário precisa fazer parte do Índice de Negociabilidade da B3.
Esse índice mede a liquidez dos ativos na Bolsa — em outras palavras, qual o volume de negociação deste ativo na Bolsa.
Quanto maior for o volume de negociação maior será a participação do ativo no Índice de Negociabilidade.
No caso do Ifix, a regra de elegibilidade é branda, já que todo os fundos imobiliários que estão entre os 99% de maior volume dentro do Índice de Negociabilidade podem fazer parte do índice.
Presença no pregão — Outro critério usado pela B3 que também tem relação com a liquidez é incluir no índice apenas os fundos imobiliários que tenham tido presença em 95% dos pregões durante as últimas três versões do índice.
Ou seja, durante os últimos 12 meses.
Penny stocks — Para fazer parte do Ifix, a B3 também exige que os fundos imobiliários não sejam penny stocks.
As penny stocks são ativos que são negociados na Bolsa por menos de R$ 1.
Critérios de ponderação — Além dos filtros básicos de elegibilidade, o Ifix tem também alguns critérios de ponderação, que são usados para determinar o peso de cada fundo imobiliário no índice.
Um dos principais é o valor de mercado do fundo. Naturalmente, quanto maior o valor de mercado, maior o peso que ele terá no índice.
O Ifix, no entanto, tem uma regra que limita a participação de qualquer FII a no máximo 20% do índice. Se um fundo tiver um valor de mercado que lhe daria uma participação maior do que isso no índice, essa participação será redistribuída entre os outros fundos.
Quais fundos compõem o índice
Como os critérios de elegibilidade do Ifix são bem leves, a maioria dos fundos imobiliários acaba fazendo parte do índice.
É muito difícil um fundo — mesmo que ele seja pequeno e tenha sido criado há pouco tempo — não faça parte do Ifix.
A grande questão é o peso que eles terão no índice, que vai variar de acordo com o valor de mercado de cada um, como explicamos antes.
Para ter uma ideia da composição do índice vamos elencar alguns dos principais fundos que fazem parte do índice.
KNRI11 — O KNRI11 (Kinea Renda Imobiliária) é um dos maiores e mais antigos fundos imobiliários listados na Bolsa.
O KNRI11 é um fundo de tijolo que investe em diversos imóveis dentro dos setores de lajes corporativas e galpões logísticos.
HGBS11 — O HGBS11 (Hedge Brasil Shoppings) é um dos maiores fundos imobiliários de shoppings do mercado.
Ele possui participação em diversos malls do Brasil, incluindo o Shopping Center Penha e o Mooca Plaza Shopping.
HGLG11 — O HGLG11 (CSHG Logística) é um fundo imobiliário que investe apenas em ativos do setor logístico.
Ele é um dos maiores desse segmento hoje com participações em diversos galpões logísticos alugados para grandes empresas.
KNIP11 — O KNIP11 (Kinea Índice de Preços) é um fundo de papel — ou seja, que investe apenas em títulos de dívida do setor imobiliário.
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Esses são apenas alguns dos fundos que têm uma participação relevante no Ifix, que é superior a 3% do total do índice.
Mas há dezenas de outros que compõem o índice com participações muito menores.
É possível investir no Ifix
Hoje não existe um ETF que siga exatamente a carteira teórica do Ifix — mas há um ETF que segue um índice bem semelhante.
O XFIF11, criado pela XP no final de 2020, acompanha o índice IFIX L, que é bem semelhante ao Ifix, com a diferença de ser um pouco restritivo em relação à liquidez.
O IFIX L basicamente faz um recorte menos abrangente que o Ifix em relação a liquidez do fundo.
Para investir no XFIF11 basta procurar por esse ticker no home broker da corretora. A partir daí, você estará exposto a boa parte dos fundos imobiliários listados na Bolsa.
